Данъчно третиране по ЗДДС на бартерни сделки с недвижими имоти

Експерт Евгени Рангелов подробно онагледява всички счетоводни и правни процеси при сделките с недвижими имоти в строителното предприятие в уникалното по рода си ръководство „Сделки с недвижими имоти на строителното предприятие“. В него ще намерите не само вещни права и вещноправни отношения, но и конкретни счетоводи записвания в отделните ситуации и дейности на строителните фирми за недвижими имоти, както и данъчни регулации по ЗКПО, данъчни корекции на ползван данъчен кредит по ЗДДС и много, много други. Подробно съдържание на изданието ще намерите тук >>
 
Представяме Ви част от книгата на експерт Евгени Рангелов с днешната тема за „Данъчно третиране по ЗДДС на бартерни сделки с недвижими имоти“. В ръководството експерт Рангелов описва конкретно: същността и определението на бартера; нормативна уредба; данъчно третиране по ЗДДС, както и оценки на недвижимите имоти и вещните права за целите на отчитането на бартера. В края на статията можете да видите и видео по темата.
 
1. Същност и определение на бартера
 
От определението в чл. 222 на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ става ясно, че всъщност сделката за замяна представлява две сделки/ доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава в замяна, и на купувач на това, което получава при замяната. И двете продажби се отчитат по правилата за продажби.
 
Предмет на замяната могат да бъдат: недвижими имоти и вещни права върху тях, дълготрайни и краткотрайни активи и услуги. В някои случаи една от страните може да доплаща парична сума, но това не променя натуралния характер на бартера. В последните години най-често предмет на бартер са урегулирани поземлени имоти /УПИ/ и вещни права върху тях (право на строеж) срещу жилища, ателиета, гаражи и друга застроена площ в сградата, която ще се построи с предоставения терен или в друга сграда. Бартерът като стопанска операция има голяма значимост, тъй като ангажира голям брой работна сила от много и различни отрасли, както и различни специалисти, транспорт, проектантски труд, предмети за обзавеждане, оборудване и пр.
 
2. Нормативна уредба
 
Бартерът намира законова регламентация в:
- Закона за задълженията и договорите - чл. 222 и чл. 223;
- Директива 2006/112/ЕО на Съвета на ЕС от 2006 г.;
- Закон за данък върху добавената стойност – чл. 130, чл. 26, ал. 7 и отделни текстове от чл. 45;
- СС 16 Дълготрайни материални активи – т. 5.1;
 
3. Данъчно третиране по ЗДДС
 
С чл. 130, ал. 1 от ЗДДС бартерът се определя като доставка, по която възнаграждението се предоставя, изцяло или частично, в стоки или услуги. Тази постановка е идентична е определението по чл. 222 на ЗЗД.
 
По отношение на ДДС всяка от доставките се третира съобразно статута на доставчика (регистрирано или нерегистрирано лице) и предмета на доставката (облагаема или необлагаема доставка).
 
Възможно е една от страните да доплаща парична сума „за изравняване“ на престациите, но това не променя натуралния характер на бартера. Въпросната сума се добавя към дадения недвижим имот или вещно право.
 
Двете доставки могат да се престират едновременно (когато строителят дава в замяна готови, завършени части от сграда, която е приета и въведена в експлоатация), но обикновено престирането не става от двете страни в един и същи момент. Първоначално се предоставя терена /УПИ/ или правото на строеж, които са налични, а застроената площ - по-късно, когато се изгради строежът. В случая говорим, съгласно чл. 130, ал. 3, за авансово плащане, т.е. първата по време доставка е авансово плащане по втората по време доставка.
 
Данъчното събитие за всяка от доставките настъпва по общия ред на ЗДДС, т.е. по реда, посочен в чл. 25, съгласно чл. 130, ал. 2 на закона.
 
Авансовото плащане се третира по чл. 25, ал. 7, ако лицето е регистрирано по ЗДДС, респ. по чл. 25, ал. 8, ако не е регистрирано лице.
 
Или да обобщим: собственикът на терена, респ. правото на строеж, предоставяйки ги като авансово плащане на строителя, „плаща“ бъдещата доставка на застроена площ. Строителят приема авансовото плащане и издава фактура за застроената площ, която предоставя по пазарни цени, но данъчната основа, съгласно чл. 130, ал. 4, за целите на авансовото плащане по ал. 3, е равна на данъчната основа на авансовото плащане.
 
В строителството данъчното събитие настъпва по-късно, след завършване и приемане на строежа и даване на „Разрешение за ползване“. Редът за въвеждане на строеж в експлоатация е регламентиран в Закона за устройство на територията /ЗУТ/ и Наредба № 2 на МРРБ от 2003 г. На приемане и въвеждане в експлоатация подлежат само строежи от І - ІІІ категория (по Номенклатурата на строежите към Наредба № 1 на МРРБ от 2003 г.). За строежи от ІV - V категория не се провежда държавна приемателна комисия, а собственикът прави искане до общината по местонахождение на строежа, представяйки необходимите документи, да се издаде за строежа УДОСТОВЕРЕНИЕ за въвеждане в действие на строеж.
 
За строителя данъчното събитие настъпва на датата на разрешението за ползване и данъкът става изискуем при условията на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС. Определя се дължимият ДДС и се сравнява със сумата по авансовото плащане. Евентуалната разлика се урежда чрез дебитно или кредитно известие.
 
Строежите от VI категория не се въвеждат в действие, но е целесъобразно да има „вътрешно“ въвеждане в действие в предприятието (с протокол) по заповед на ръководителя. Този протокол е основание счетоводството да приключи разходите.
 
Конкретно какво е счетоводното отчитане на разхода за придобиване на терена, респ. правото на строеж в условията на бартер, както и счетоводното отчитане на бартера, можете да видите в самото издание тук >>
 
Ето и видео-обзор на темата за данъчно третиране по ЗДДС на бартерни сделки с недвижими имоти: