Реформа в имотния данък - остарели оценки и нужда от актуализация

На теория имотният данък изглежда стабилен източник на приходи, но реално не отразява пазарните промени. През 2023 г. общините са получили около 400 млн. лв. от този данък, което е едва 0,22% от БВП – спрямо 0,32% през 2014 г. Средната сума на човек е приблизително 62 лв., но разликите по общини са огромни – от над 500 лв. в туристическия Несебър до под 4 лв. в бедния район Сатовча. Анализ на Световната банка показва, че данъчната база е административно фиксирана и почти непроменяема, без връзка с пазарните цени или спецификата на отделните квартали.

Размерът на налога се определя чрез формула – базова стойност за квадратен метър плюс коефициенти за местоположение, инфраструктура, етаж, състояние и др. Проблемът е, че тези параметри не са актуализирани от 2009 г., което поражда значителна разлика между данъчната и реалната пазарна стойност на имотите.

В София например разликата е между 3,5 и 4,5 пъти, а в някои престижни квартали – до 6 пъти. В Пловдив и Бургас изоставането е средно около 3 пъти. Така два сходни апартамента могат да се облагат с коренно различни данъци само заради остарели технически коефициенти.

Допълнително системата е отслабена от широки намаления – 50% за основно жилище и пълно освобождаване за имоти под определена стойност. Тези облекчения не са обвързани с доходите на домакинствата и водят до сериозна загуба на приходи – близо една трета от потенциала се губи. Когато се добавят ниска събираемост и несъвършени регистри, общините остават все по-зависими от държавното финансиране.

Експертите препоръчват спешна актуализация в рамките на 12–18 месеца. Сред предлаганите мерки са:

• еднократно повишение на базовата стойност за квадратен метър;

• ново зониране в големите и средни градове, отчитащо инфраструктурата и търсенето;

• въвеждане на автоматична индексация според годишния индекс на жилищните цени.

Световната банка съветва също универсалните намаления да се заменят с целеви – например помощ за бедни домакинства чрез ваучери или директно бюджетно финансиране. Така хора с ниски доходи, но живеещи в по-скъпи райони, ще бъдат защитени, без това да носи облага за по-заможните.

Според анализа реформата няма как да бъде успешна без по-добри данни. Нужно е синхронизиране на кадастъра, имотния регистър и ЕСГРАОН, изчистване на дублиращи записи и въвеждане на електронни услуги за уведомяване, плащане и напомняне. Препоръчва се плавно въвеждане на новите правила и временни ограничения върху ръста на данъка, за да се избегнат шокови поскъпвания.

Предлага се изграждане на устойчива система за масова оценка на имотите, базирана на пазарни данни и ясна методика. Първите пилотни проекти могат да стартират в един или два големи града, с участието на специалисти по статистика, геоинформационни системи и право. След това оценките ще се обновяват циклично на всеки 2–3 години, а междинна индексация ще следи движението на пазара.

За по-плавен преход се препоръчва въвеждането на информативни бележки в данъчните сметки – какъв би бил данъкът след промяната. В населените места, където такса „битови отпадъци“ още се изчислява на база данъчна оценка, трябва паралелно да се въведе принципът „замърсителят плаща“, за да не се създадат нови изкривявания.

Комбинацията от индексация, актуализирани зони, по-справедливи облекчения и модернизирана администрация може да превърне налога върху имотите в предвидим и по-равнопоставен инструмент. Целта не е механично повишаване на данъците, а изграждане на прозрачна система, която да отразява пазара с малки и регулярни корекции, вместо с редки и резки промени.

Източник: Pariteni.bg