Вижте въпроса на Ваш колега и неговото експертно решение относно определяне на стойност на придобиване на земя и сграда:
Въпрос: Дружество, регистрирано по ЗДДС предстои да закупи недвижим имот със сграда (стара) от физическо лице. Целта е да се реновира и да се продаде. Обявената цена на сделката е обща за земята и сградата. Как да определя стойността на придобиване на земята и сградата?
Отговор на въпроса даде проф. Любка Ценова:
Стойността на земята и сградата, които искате да придобиете, се определя по пазарната цена, определена по един от следните методи за всеки от двата имота: сграда и земя, независимо, че са посочени с обща цена в нотариалният акт.
Приложими методи за определяне на пазарната цена, посочени в по законодателството са:
1. метод на сравнимите неконтролирани цени;
2. метод на пазарните цени;
3. метод на увеличената стойност;
4. метод на разпределената печалба;
5. метод на транзакционната нетна печалба.
/По –подробно това е посочено в § 1, т. 8 от ДОПК и Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. За реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени , обн. в ДВ. бр.70 от 29 август 2006 г./
Препоръка: Тъй като въз основа на продажната цена се определят и други данъци и такси /например за нотариалното прехвърляне и др./, е препоръчително да се извърши продажбата по пазарната цена за региона в момента на изповядването ѝ, за да не се приеме при данъчна проверка или ревизия, че с продажбата на по-ниска цена се цели заобикаляне на закона и избягване заплащането на данъци.
Важно! Когато продавачът и купувачът са свързани лица по смисъла на § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ДОПК е необходимо да имате оценка за стойността на земята и сградата от лицензиран оценител.
Извадка от ДОПК (цитирани членове):
§ 1. По смисъла на този кодекс:
3. "Свързани лица" са:
а) съпрузите, роднините по права линия, по съребрена - до трета степен включително; и роднините по сватовство - до втора степен включително, а за целите на чл. 123, ал. 1, т. 2 - когато са включени в общо домакинство;
б) работодател и работник;
в) съдружниците;
г) лицата, едното от които участва в управлението на другото или на негово дъщерно дружество;
д) лицата, в чийто управителен или контролен орган участва едно и също юридическо или физическо лице, включително когато физическото лице представлява друго лице;
е) (доп. - ДВ, бр. 64 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г.) дружество и лице, което притежава повече от 5 на сто от дяловете или акциите, издадени с право на глас в дружеството. За целите на дял първи, глава осма "а" размерът на участието по буква "е" е 25 на сто от дяловете или акциите, издадени с право на глас;
ж) лицата, едното от които упражнява контрол спрямо другото;
з) лицата, чиято дейност се контролира от трето лице или от негово дъщерно дружество;
и) лицата, които съвместно контролират трето лице или негово дъщерно дружество;
к) лицата, едното от които е търговски представител на другото;
л) лицата, едното от които е направило дарение на другото;
м) лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят условия, различни от обичайните;
н) (нова - ДВ, бр. 1 от 2014 г., в сила от 01.01.2014 г.) местно и чуждестранно лице, с което местното лице е сключило сделка, ако:
аа) чуждестранното лице е регистрирано в държава, която не е страна - членка на Европейския съюз, и в която дължимият подоходен или корпоративен данък върху доходите, които чуждестранното лице е реализирало или ще реализира в резултат на сделките, е с повече от 60 на сто по-нисък от подоходния или корпоративния данък в страната, освен ако местното лице не представи доказателства, че чуждестранното лице дължи данък, който не е обект на преференциален режим, или че чуждестранното лице е реализирало стоките или извършило услугите на местния пазар, и
бб) държавата, в която е регистрирано чуждестранното лице, отказва или не е в състояние да обмени информация относно осъществените сделки или отношения, когато е налице сключена и влязла в сила международна данъчна спогодба.
За чуждестранно лице по смисъла на тази разпоредба се смята и всяко юридическо лице, независимо дали е местно за Република България, или не, върху което контрол упражнява лице, отговарящо на условията по букви "аа" и "бб".
За местни лица по смисъла на тази разпоредба се смятат и чуждестранните юридически лица, извършващи дейност в страната чрез място на стопанска дейност, и чуждестранните физически лица, реализиращи доходи от източник в страната чрез определена база за сделки, осъществени чрез мястото на стопанска дейност или определената база;
о) (нова - ДВ, бр. 1 от 2014 г., в сила от 01.01.2014 г.) собствениците на местното юридическо лице и чуждестранното лице в случаите по буква "н".
8. "Пазарна цена" е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.
Отговор на въпроса даде проф. Любка Ценова:
Стойността на земята и сградата, които искате да придобиете, се определя по пазарната цена, определена по един от следните методи за всеки от двата имота: сграда и земя, независимо, че са посочени с обща цена в нотариалният акт.
Приложими методи за определяне на пазарната цена, посочени в по законодателството са:
1. метод на сравнимите неконтролирани цени;
2. метод на пазарните цени;
3. метод на увеличената стойност;
4. метод на разпределената печалба;
5. метод на транзакционната нетна печалба.
/По –подробно това е посочено в § 1, т. 8 от ДОПК и Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. За реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени , обн. в ДВ. бр.70 от 29 август 2006 г./
Препоръка: Тъй като въз основа на продажната цена се определят и други данъци и такси /например за нотариалното прехвърляне и др./, е препоръчително да се извърши продажбата по пазарната цена за региона в момента на изповядването ѝ, за да не се приеме при данъчна проверка или ревизия, че с продажбата на по-ниска цена се цели заобикаляне на закона и избягване заплащането на данъци.
Важно! Когато продавачът и купувачът са свързани лица по смисъла на § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ДОПК е необходимо да имате оценка за стойността на земята и сградата от лицензиран оценител.
Извадка от ДОПК (цитирани членове):
§ 1. По смисъла на този кодекс:
3. "Свързани лица" са:
а) съпрузите, роднините по права линия, по съребрена - до трета степен включително; и роднините по сватовство - до втора степен включително, а за целите на чл. 123, ал. 1, т. 2 - когато са включени в общо домакинство;
б) работодател и работник;
в) съдружниците;
г) лицата, едното от които участва в управлението на другото или на негово дъщерно дружество;
д) лицата, в чийто управителен или контролен орган участва едно и също юридическо или физическо лице, включително когато физическото лице представлява друго лице;
е) (доп. - ДВ, бр. 64 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г.) дружество и лице, което притежава повече от 5 на сто от дяловете или акциите, издадени с право на глас в дружеството. За целите на дял първи, глава осма "а" размерът на участието по буква "е" е 25 на сто от дяловете или акциите, издадени с право на глас;
ж) лицата, едното от които упражнява контрол спрямо другото;
з) лицата, чиято дейност се контролира от трето лице или от негово дъщерно дружество;
и) лицата, които съвместно контролират трето лице или негово дъщерно дружество;
к) лицата, едното от които е търговски представител на другото;
л) лицата, едното от които е направило дарение на другото;
м) лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят условия, различни от обичайните;
н) (нова - ДВ, бр. 1 от 2014 г., в сила от 01.01.2014 г.) местно и чуждестранно лице, с което местното лице е сключило сделка, ако:
аа) чуждестранното лице е регистрирано в държава, която не е страна - членка на Европейския съюз, и в която дължимият подоходен или корпоративен данък върху доходите, които чуждестранното лице е реализирало или ще реализира в резултат на сделките, е с повече от 60 на сто по-нисък от подоходния или корпоративния данък в страната, освен ако местното лице не представи доказателства, че чуждестранното лице дължи данък, който не е обект на преференциален режим, или че чуждестранното лице е реализирало стоките или извършило услугите на местния пазар, и
бб) държавата, в която е регистрирано чуждестранното лице, отказва или не е в състояние да обмени информация относно осъществените сделки или отношения, когато е налице сключена и влязла в сила международна данъчна спогодба.
За чуждестранно лице по смисъла на тази разпоредба се смята и всяко юридическо лице, независимо дали е местно за Република България, или не, върху което контрол упражнява лице, отговарящо на условията по букви "аа" и "бб".
За местни лица по смисъла на тази разпоредба се смятат и чуждестранните юридически лица, извършващи дейност в страната чрез място на стопанска дейност, и чуждестранните физически лица, реализиращи доходи от източник в страната чрез определена база за сделки, осъществени чрез мястото на стопанска дейност или определената база;
о) (нова - ДВ, бр. 1 от 2014 г., в сила от 01.01.2014 г.) собствениците на местното юридическо лице и чуждестранното лице в случаите по буква "н".
8. "Пазарна цена" е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.
Свързани статии
Проследени новини
Абонамент за newsletter
Абонирайте се БЕЗПЛАТНО за Newsletter clubschetovodstvo.bg
за да получавате най-новата информация и анализи по темите, които Ви интересуват!
Коментари
0 Коментари